재개발(재테크 + 개발자)

저는 향후 10~15년을 봤을 때 좋게 보지는 않습니다.

제 말이 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 

그 결과는 10~15년 후에 알 수 있습니다.

판교를 좋게 보지 않는 이유 1 : 강남급의 땅 값

판교 땅의 가치는 거의 강남 급으로 평가받고 있습니다. 그 이상의 평가는 어렵다고 생각합니다.

강남에서 판교까지 지하철도 잘 되어 있고 고속도로를 이용해 자차로 출퇴근 하는 것 또한 어렵지 않습니다.

판교 회사 임차인 입장에서 땅 값이 점점 올라간다면 월세 부담이 커지게 되어,

판교에서 회사를 운영해야만 하는 이유가 사라지게 될 것입니다.

판교를 좋게 보지 않는 이유 2 : 전매제한

판교의 전매제한은 10년입니다. 이제 하나 둘 씩 회사의 전매제한은 끝나가고 있습니다.

회사는 언제든지 비싼 판교의 땅을 팔고, 서울 여의도, 서울역, 용산 등 서울 좋은 입지의 부동산을 매입하고

떠날 수 있습니다.

위와 같이 서울 역세권 개발 사업은 매우 많이 있습니다. 위에 언급된 내용은 일부에 불과합니다.

위에 역세권 개발사업을 추진하면서 법인세 인하 등 기업에 혜택을 주면서 기업 유치를 하려고 노력할 것이고,

기업은 혜택에 대해서 고민하게 될 것입니다.

실제 판교 전매제한이 끝나서 마곡으로 입주한 회사들이 있습니다. (예 : 제넥신, 삼진제약 등)

판교를 좋게 보지 않는 이유 3 :  IT

포스트 코로나 시대 도시 패러다임 변화로 재택근무가 활성화되고 있습니다.

미국의 기업은 높은 법인세와 땅 값으로 인해 타 주로 이동하는 사례가 속속 나오고 있습니다.

최근 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 그동안 거주했던 캘리포니아주를 떠나 텍사스 오스틴에 정착하기로 해 화제가 됐다. 오라클 또한 오스틴으로 이주했으며 휴렛팩커드도 캘리포니아 새너제이에서 텍사스 휴스턴으로 옮겼다. 캘리포니아의 높은 법인세가 걸림돌이었다.

3분기에 인구 유출이 가장 많은 도시는 뉴욕이 1위를 차지했고, 이어 샌프란시스코, LA 순으로 나타났다. 이들 대도시는 대부분 높은 소득세율을 적용한다. 뉴욕 거주자의 주소득세 최고세율은 8.82%이며 시에서 가져가는 시세만 해도 3.82%다. 골드만삭스 등 금융기업이 뉴욕을 떠나려는 이유가 여기에 있다. 재택근무자들이 이런 대도시를 떠나려는 이유에는 환경도 있지만 높은 세금 부담이 크게 작용하고 있는 것이다.

SKT는 '거점오피스'를 활용하겠다 라고 밝힌바 있습니다. 향후 재택근무, 거점오피스가 활성화가 된다면

가장 먼저 선도할 기업은 IT회사들이 될 것이고, IT비중이 높은 판교는 타격이 될 것입니다.

재택근무, 거점오피스가 활성화가 될 가능성이 높고, 그런 변화로 인해 

강남, 판교 지역의 일자리가 타지역으로 분산이 될 것이라 생각합니다.

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=105&oid=009&aid=0004643817

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0011591500

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0004468357

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=110&oid=015&aid=0004467760

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=105&oid=028&aid=0002500423

최근 5년 동안 마곡은 개발로 무척 바쁜 해였습니다.

마곡은 강서구에 자리 잡고 있어서 서울 시민들에게 눈에 잘 보이지 않는 관심 없는 지역이었습니다.

부동산은 주식 투자와 다릅니다.

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부동산은 한번 오르기 시작하면 상당히 긴 기간동안 오르고

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주식은 사이클이 급변합니다.

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물론 주도주는 1년내내 우상향하기도 합니다.

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또 부동산은 삽뜨고 사도 늦지 않지만

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주식은 뉴스가 나오면 팔라고 말하곤 합니다.

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올해 마곡의 대규모 개발이 시작되는 가장 중요한 해가 될 것입니다.

원웨스트 빌딩으로 국내 최대규모의 복합 업무시설로 개발 허가를 받았으며, 연면적은 46만3543㎡로 영등포 타임스퀘어(약37만㎡), 고양 스타필드(약36만㎡), 신도림 디큐브시티(약35만㎡)보다 규모보다 큽니다.

올해 착공 예정입니다.

마곡 MICE 복합단지 사업은 마곡 도시개발구역 8만2000여㎡ 토지에 총 사업비 약 3조3000억원을 투자해 컨벤션과 호텔, 문화 및 집회 시설 등을 짓는 대형 개발 프로젝트이고, 연면적은 약 79만㎡로 삼성동 코엑스의 1.5배에 육박합니다.

마곡 마이스 복합단지도 올해 착공 예정입니다.

가양 오피스타운(가칭) 부지 면적은 10만 5775㎡, 연면적 79만 7149㎡ 규모로 서울의 대표적인 복합시설인 강남구 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡)보다 1.5배 이상 큽니다.

현재 인허가 절차를 밟고 있으며 올해 착공 예정입니다.

해당 규모가 어느 정도인지 서울 내 빌딩과 비교를 해보겠습니다.

현대차 GBC 타워(연면적 91만) + 잠실 월드타워 포함한 5개동 (연면적 81만) =  총합 연면적 172만

마곡 원웨스트 빌딩(연면적 46만) + 마곡 마이스(연면적 79만) + 가양 오피스타운(연면적 79만) = 총합 연면적 204만

강서구에 개발 예정인 대형 빌딩만 비교시 연면적 32만 가량의 차이 있을 정도로 엄청난 규모가 개발 예정입니다.

물론 상징적인 100층 이상의 초고층 랜드마크는 아니지만 

지하철역 한 정거장 사이에 연면적 204만의 규모는 무시 못 할 수준의 개발 건입니다.

2025년 강서구의 부동산 가치는 재평가 될 것입니다.

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=009&aid=0004740878

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0003655823

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=018&aid=0004774905

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=366&aid=0000659486

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=018&aid=0003745586

작년 전 국민 재난지원금을 살포된 후 3개월 이후 정도에 서울 부동산은 폭등을 하였습니다.

작년에 코로나 사태로 인해 일부 또는 전 국민에게 지원금을 지원하였습니다.

그 금액은 수십조에 달하는 엄청난 금액입니다.

서울에 있는 아파트 10억짜리를 1,000채를 매수한다면 1조 원의 금액입니다.

2,000 채이면 2조 원입니다.

(네이버 부동산에 나와있는 서울 아파트는 2만 채가 량 됩니다.)

국가에서 지원한 금액은 우리나라뿐만 아니라 해외에서도 엄청난 금액을 살포하였습니다.

그 결과 증시와 부동산으로 대거 유입이 되었다고 표현할 수밖에 없을 것 같습니다.

위에 차트에 보라색 선, 파란색 선은 볼린저밴드의 선입니다.

보통 볼린저밴드의 선을 넘거나 건들면 증시가 안쪽으로 조정을 받게 됩니다.

그런데 지금 코스피 최근 3개월을 보시면

볼린저 밴드의 선을 넘어 천장을 계속 뚫고 있습니다.

역대급 돈이 풀려서 증시로 왔다고 해석을 할 수 밖에 없습니다.

과연 증시만 이럴까요?

비트코인도 역대급 상승을 가고 있고

백신 접종은 시작되었으나 접종 속도는 매우 느리고,

이스라엘은 접종 속도가 빠름에도 불구하고 통행금지 명령이 내려지고 있습니다.

제가 예측하기에

이런 상황이면 대규모 돈이 또 살포가 되어야 할 것이고 그 금액은 부동산으로 유입이 될 수 밖에 없을 것입니다.

서울 아파트 가격 또한 많게는 30% 정도의 역대급 상승이 이어질 수 있다고 생각됩니다.

한편으로는 이렇게 올해 3월~4월이 왔는데도 코로나 확진자가 줄어들지 않는다면 대공항(증시 대폭락)이 올 수도 있을 것 같습니다.

최장수 김현미 국토부 장관의 후임인 변창흠 국토부 장관이 고심 끝에 만든 정책이 고밀 개발 정책이라는 기사가 나오고 있습니다.

시장 경제는 수요와 공급에 따라 시장의 가격이 정해지게 되어 있습니다.

고밀 개발로 인해 공급을 늘려서 부동산 가격을 낮추겠다는 방향은 맞습니다.

하지만 요즘 투기세력들의 속도보다 부동산 정책의 속도가 따라잡지 못하고 있는 게 사실입니다.

23번 넘게 부동산 대책을 했음에도 부동산 가격은 천정을 깨고 최고가 행진을 있는 것이 증거입니다.

2021년부터 다주택자 양도세 강화가 10% 추가되었습니다.

양도세 강화는 국토부장관의 공급 대책에 대한 방향과 다른 정책이 되는 것입니다.

다주택자 양도세 강화를 하면 시장 매물은 줄어들 수밖에 없습니다.

서울은 재건축, 재개발 용지로 고밀 개발만 할 수 있다면 만들 수 있는 집은 상당히 많습니다.

근데 "고밀개발로 허용해 줄 테니 임대주택도 같이 지어줘" 라는 요건을 붙인다면

또다시 국민은 재건축 재개발을 미루게 될 것 입니다.

임대주택 요건이 필수가 아닌 선택사항이 되어야 할 것이고,

양도세를 낮춰서 지금 바로 매물이 나올 수 있게 해야 시장이 안정이 될 것 입니다.

이제 3차 재난지원금에 이어 4차 재난지원금을 준다고 합니다.

어떻게 될까요?

*참고자료

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=437&aid=0000256379